Aktiedyk rammer hårdt på ejendomsmarkedet

Analytiker forudser ny og værre finanskrise, som vil kvæle ejendomsmarkedet
Af Jette Warrer Knudsen og Benjamin Werner Christensen

Den igangværende nedsmeltning på aktiemarkederne kan blive fatal for ejendomsmarkedet, som ellers var ved at få lidt luft igen efter finanskrisen.

”Generelt ser jeg ingen blafrende lys i den mørke tunnel, ejendomsmarkedet nu igen befinder sig i,” siger Bjarne Boye Nielsen, analytiker i BBN Consult. Han vurderer, at den nuværende situation kan udvikle sig til en krise, der bliver mindst ligeså alvorlig, som den første finanskrise.

”Det vil jo være anden gang inden for en kort årrække – og det vil gøre, at markedet og forbrugerne vil tolke situationen som om, at hundredårsbølgen nu kommer hvert andet eller måske hvert femte år – og det vil betyde, at folk vil sige til sig selv, at nu har vi tidligere set, hvor galt det kan gå, og nu må vi passe endnu mere på og agere forsigtigt og tilbageholdende,” siger Bjarne Boye Nielsen, der tilføjer, at meget tyder på, at vi nu står foran det frygtede dobbelte dyk, hvor en ny økonomisk krise lurer lige om hjørnet.

Løkken strammes
”Den situation, som markedet har frygtet vil ske, er nu truende nær,” siger Bjarke Boye Nielsen. Han ser, at udsigten til at den onde cirkel med risiko-aversion fra investorernes side og nedgang i detailsektoren, fordi forbrugerne vil passe endnu bedre på deres penge og vælge sikre løsninger, vil stramme løkken endnu hårdere om halsen på et i forvejen skrøbeligt ejendomsmarked.

”Arbejdsløsheden vil formentlig igen stige, og virksomhederne vil være ekstremt fokuserede på deres omkostningsniveau, og det betyder igen ringe efterspørgsel efter ejendomskapacitet,” siger Bjarne Boye Nielsen og vurderer, at nybyggeriet vil blive ramt særdeles hårdt på grund af den nuværende uro og store kursdyk.

Usikkerhed for stor
”Selv om vi må skelne mellem egne og lånte penge, så vil også pensionsselskaber, der i modsætning til private developer ikke først behøver at spørge i banken, være meget påpasselige og ikke ligefrem stå og trippe for at gå i gang med nye byggeprojekter, fordi usikkerheden for fremtiden er så stor, og forbrugernes lyst til at bruge penge så lille,” siger Bjarne Boye Nielsen.

Direktør og partner Torben Nielsen, Colliers international Danmark A/S, siger, at den nuværende alvorlige situation på aktiemarkederne har to sider.
”For det første betyder en ny krise, at renten falder, og det er isoleret set godt for ejendomsmarkedet. Men den anden er meget negativ, fordi den betyder, at mindre og mellemstore banker og pengeinstitutter kommer til at mangle likviditet i stor udstrækning, eftersom de generelt får svært ved selv at låne penge. Og det er meget skidt for ejendomsmarkedet, ” siger Torben Nielsen, der opfordrer regeringen til at komme med en ny bankpakke.

Torben Nielsen er ikke selv spor overrasket over den nye dystre situation på aktiemarkederne.
”Vi ved jo, at det meste af verden er dybt forgældet – ikke mindst USA, og efter hver krisetid hæves kreditten, og det betyder, at det er i mange år vil være op ad bakke.”
”Derfor kan vi ligeså godt vænne os til, at det vi oplever på de finansielle markedet for øjeblikket, kommer igen fra tid til anden. Det er i dag nærmest umuligt at forestille sig, at vi igen kommer til at ride på ryggen af en højkonjunktur over en længere årrække”, siger Torben Nielsen og henviser til den japanske tilstand med 20 år med lav eller nulvækst.
”Vi må nok indse, at vi skal igennem det samme – men Japan har jo overlevet og er stadig en af verdens største økonomier,” fastslår Torben Nielsen.

Gå efter fast ejendom
Adm. Direktør og partner Peter Winther i rådgivningsvirksomheden Sadolin & Albæk, siger, at det problematiske lige nu ligger i, at vi i realiteten ikke ved, om uroen i markedet er et udtryk for, at vi står over for en længerevarende recession.

”Hvis det viser sig at være tilfældet, så ser det selvfølgelig meget dystert ud – men på den korte bane har den nuværende uro og nedsmeltning ikke den store betydning,” siger Peter Winther og peger på, at ejendomsmarkedet først får det svært, når der er dokumentation for, at vi har en recession. Aktiemarkedet reagerer typisk på et halvt år før, en sådan opstår, og ejendomsmarkedet er tilsvarende et halvt år bagud, forklarer Peter Winther. Han tilføjer, at renten stadigvæk ligger så lavt, at rådgivere på det seneste ligefrem har opfordret investorerne til at gå på efter fast ejendom i stedet for aktier og obligationer.

”Man kan sige, at de sikre ejendomme bliver lidt mere værd og de mindre sikre lidt mindre værd,” siger Peter Winther. Han peger på, at den nuværende nedsmeltning på aktiemarkedet ikke, som i 2007, er et udtryk for, at bankerne har det dårligt, fordi de har lånt mange penge ud til dårlige projekter. Derimod er det er udtryk for en aversion mod at tage risici hos investorerne. Han ser derfor ikke nogle likviditetsproblemer for bankerne og realkreditinstitutionerne ligge forude, men medgiver, at det kunne være en god idé med en ny bankpakke rettet mod de mindre og mellemstore banker, hvis likviditet er mere skrøbelig.

Hos FS Ejendomsselskab, et datterselskab under Statens Skraldspandsselskab Finansiel Stabilitet, ser man alvorligt på den nuværende situation, men vælger at se tiden an.
”Lige er det aktiemarkedet, der er særligt turbulent, og hvad det kan medføre ¨på sigt er umuligt at sige noget om,” siger adm. Direktør Solveig Rannje, FS Ejendomsselskab. Hun understreger, at hvis den nuværende situation udvikler sig til en decideret recession, så vil det selvfølgelig få stor betydning for udlejningsmarkedet og dermed tomgangen på ejendomsmarkedet samt den generelle prissætning på ejendomsmarkedet.